La location meublée LMNP : de quoi s’agit-il exactement ?

La location meublée LMNP : de quoi s’agit-il exactement ?

La location meublée LMNP n’est pas un investissement immobilier comme les autres. Le LMNP est à la fois un statut et un dispositif fiscal qui permet à un salarié d’exercer en parallèle une activité de loueur non professionnel. Il s’agit juridiquement d’une activité civile et fiscalement d’une activité commerciale. Grâce à ce dispositif, un particulier peut générer des revenus complémentaires, peu ou pas fiscalisés et bénéficier d’avantages fiscaux intéressants pendant une longue période. Une solution d’épargne plutôt intéressante et que nous vous invitons à découvrir.

Le loueur en meublé non professionnel est celui dont les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € TTC par an et ne sont pas supérieures aux autres revenus du foyer fiscal. Le loueur en meublé non professionnel a la possibilité d’exercer en parallèle, une activité de loueur qui s’apparente à une activité professionnelle, sans être immatriculé agent commercial. À noter que les loyers perçus ne sont pas taxés comme des revenus locatifs, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La location meublée LMNP fonctionne selon deux modes principaux :

  • La location meublée LMNP en direct
  • La location meublée exploitée par un gestionnaire

Location meublée LMNP en direct

Il s’agit de la méthode classique dans laquelle le propriétaire loue directement, ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un logement meublé au locataire. Il est responsable de la gestion et perçoit directement les loyers. S’il choisit de gérer lui-même son bien immobilier, il devra y consacrer du temps : de la publication immobilière aux visites du logement en passant par toute la partie administrative, sauf s’il délègue ces opérations à des professionnels, comme l’agence immobilière précédemment évoquée.

Location meublée LMNP exploitée par un gestionnaire

Elle concerne principalement les résidences services, à destination des séniors ou des étudiants, où la gestion de la résidence est confiée à un professionnel qui se charge de l’exploitation. Le propriétaire et l’exploitant signent un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans, ce qui permet de sécuriser les loyers durant cette période, quel que soit le taux d’occupation de la résidence.

Location meublée LMNP : parlons fiscalité

Le mode d’imposition des revenus provenant de la location représente le principal avantage de ce dispositif et ce qui peut amener un particulier à opter pour cette solution d’épargne. Les revenus ne sont pas soumis au régime des revenus fonciers, mais à celui des BIC. Ce dernier s’avère être particulièrement intéressant puisqu’il permet de déduire de nombreux frais et par conséquent de réduire fortement, voire complètement, les revenus locatifs imposables sur une longue période.

 

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Le régime BIC offre deux possibilités :

  • Le régime BIC réel, si les revenus fonciers sont supérieurs à 70 000 €
  • Le régime micro-BIC, si les revenus fonciers sont inférieurs à 70 000 €

Le régime BIC réel

Les revenus locatifs nets de charges (c.à.d les loyers moins les charges) sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à l’impôt sur le revenu. Il est possible de déduire certaines charges des recettes locatives, notamment les intérêts d’emprunt, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, entre autres. En plus des frais de charges, il est aussi possible d’amortir les frais liés à l’acquisition du bien, les charges d’amortissement du bien et des meubles, ce qui permet de déduire des loyers chaque année, un pourcentage du prix du bien et du mobilier. Tout cet ensemble permet de réduite très fortement le résultat imposable par rapport à la location en nu.

Régime micro-BIC

Lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 70 000 €, il est possible d’opter pour le régime micro-BIC. Dans ce cas précis, seul 50 % des revenus locatifs bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le but est de simplifier la déclaration des impôts, puisque les charges sont évaluées forfaitairement à 50 % des revenus bruts. Par contre, il n’est pas possible de déduire les charges réelles.

À noter toutefois que le régime micro-BIC est intéressant surtout lorsque les charges déductibles sont inférieures à 50 % des revenus locatifs. Les propriétaires de chambres d’hôtes, de gîtes ruraux et meublés de tourisme bénéficient quant à eux d’un plafond de 170 000 € et d’un abattement de 71 % des charges applicables. Pour qu’ils puissent en profiter, les gîtes doivent être classés en meublé de tourisme.

Le principe de l’amortissement

L’amortissement est une règle comptable qui consiste à matérialiser la dépréciation des biens dans le temps en raison de l’usure et de l’obsolescence de ces derniers. Or, cela correspond à une charge non décaissée. Il est possible d’amortir un bien immobilier seulement sur sa valeur hors foncier (le terrain), la valeur foncière étant souvent assimilée à 10 % du prix du bien. L’amortissement se pratique généralement de 10 à 30 ans pour des charges d’amortissements respectives de 10 % et de 3,3 %. Cela signifie qu’un propriétaire peut, pendant une durée de son choix, déduire un pourcentage de la valeur de son bien de ses revenus locatifs BIC. Idem pour le mobilier, dont la durée d’amortissement est de 5 à 10 ans.

 

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Le déficit foncier avec le LMNP

Lorsque ses dépenses sont supérieures aux loyers encaissés, le propriétaire obtient un déficit foncier qui vient déduire sa base de revenus BIC imposables. Ce déficit peut être déduit des autres revenus BIC. En revanche, si vous n’en avez pas ou si vous êtes toujours en déficit après la déduction, le déficit restant pourra être déduit des revenus BIC des 10 années suivantes. Ce mécanisme permet de réduire son impôt sur les revenus perçus.

Location LMNP en résidence services

Si vous optez pour la location LMNP en résidence services, vous devez également bien choisir votre exploitant, une société solvable qui pourra vous verser votre loyer comme convenu dans le bail commercial et le renouveler par la suite. C’est la seule façon de pérenniser vos revenus et d’optimiser votre épargne sur le long terme. Lorsqu’il est question de revente du bien, gardez à l’esprit que les biens immobiliers en résidence services LMNP ne peuvent pas être revendus aussi facilement qu’un bien d’habitation classique. Vous devez passer par un spécialiste, car les acheteurs potentiels ne sont pas aussi nombreux que dans l’immobilier classique.

Conclusion…

La location meublée non professionnelle LMNP reste un investissement lucratif qui peut prendre plusieurs formes. Si vous souhaitez investir votre épargne dans l’immobilier, tout dépendra de votre fiscalité actuelle et de votre profil financier. Si vous n’avez pas encore pris de décision et souhaitez trouver la solution d’épargne qui convient le plus à votre situation, nous serons ravis de vous guider. N’hésitez pas à nous contacter !

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